Czy skup mieszkań z lokatorem zapłaci więcej przy zaległym czynszu?
Nie, zadłużenie najczęściej obniża ofertę skupu.
Skup wycenia nie tylko lokalizację i stan techniczny, ale też ryzyko prawne i czas potrzebny na uregulowanie sytuacji. Zaległy czynsz to dla kupującego realny koszt: spłata opłat do wspólnoty lub spółdzielni, działania wobec najemcy, ewentualne postępowania. Dlatego oferta zazwyczaj uwzględnia dyskonto. Wyjątkiem bywa sytuacja, gdy sprzedający spłaci dług przed aktem albo przedstawi twarde zabezpieczenia, które zdejmują ryzyko z kupującego.
Jak zaległości czynszowe zwykle wpływają na wycenę mieszkania?
Im większe i trudniejsze do odzyskania długi, tym niższa cena oferty.
Wycena zależy od rodzaju zadłużenia i możliwości jego egzekwowania. Inaczej liczy się zaległy czynsz najemcy wobec właściciela, a inaczej opłaty administracyjne do wspólnoty lub spółdzielni. Znaczenie ma typ umowy najmu, status lokatora, ewentualne wyroki, ugody oraz stan dokumentów. W Warszawie liczy się też czas potrzebny na działania prawne, który wpływa na koszt kapitału kupującego.
Kto bierze odpowiedzialność za długi najemcy po sprzedaży?
Co do zasady, roszczenia o zaległy czynsz najemcy sprzed sprzedaży pozostają przy sprzedającym, chyba że zostaną przeniesione na kupującego.
Zaległy czynsz najemcy to wierzytelność wobec osoby, nie „dług mieszkania”. Po sprzedaży nowy właściciel wstępuje w umowę najmu, lecz wcześniejsze należności co do zasady zostają przy dotychczasowym właścicielu, chyba że strony umówią się na cesję. Inaczej bywa z opłatami do wspólnoty mieszkaniowej. W praktyce wspólnota może dochodzić części zaległości także od nabywcy za rok bieżący i poprzedni, więc skup oczekuje rozliczenia albo obniża cenę. W spółdzielni zwykle wymaga się uregulowania zaległości po stronie zbywcy do dnia sprzedaży.
Jak skup rozlicza zaległości czynszowe przed sprzedażą?
Najczęściej potrąca długi z ceny, spłaca je przy akcie albo zapisuje odpowiedzialność w umowie.
Spotykane rozwiązania to:
potrącenie wartości zadłużenia z ceny sprzedaży wraz z potwierdzeniem stanu długu na dzień aktu,
bezpośrednia spłata zaległości do wspólnoty lub spółdzielni z części ceny przy akcie notarialnym,
cesja wierzytelności od najemcy na kupującego z odpowiednim dyskontem,
oświadczenia stron o stanie rozliczeń i ewentualna ugoda z lokatorem, która porządkuje płatności.
Wymagane są aktualne zaświadczenia o niezaleganiu lub wykaz zaległości oraz wgląd w umowę najmu.
Czy spłata zaległości przed sprzedażą zwiększy ofertę kupca?
Tak, uregulowanie długu zwykle podnosi ofertę i przyspiesza transakcję.
Czysty stan opłat zmniejsza ryzyko i koszty po stronie skupu. Zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami administracyjnymi i czytelny stan rozliczeń z najemcą skracają proces i ograniczają dyskonto. Jeśli nie da się spłacić całości, warto przynajmniej zawrzeć ugodę z lokatorem i przedstawić plan spłat wraz z potwierdzeniami wpłat.
Jak negocjować cenę ze skupem przy zadłużonym mieszkaniu?
Przygotuj dokumenty, uporządkuj ryzyka i pokaż, że proces jest pod kontrolą.
Pomaga między innymi:
komplet umów i aneksów, protokoły, rozliczenia mediów, harmonogram wpłat lokatora,
zaświadczenia ze wspólnoty lub spółdzielni z aktualnym saldem,
ugoda z lokatorem w sprawie spłat lub dobrowolnego opuszczenia lokalu,
propozycja cesji wierzytelności z najemcy z realistyczną wyceną,
elastyczny termin przeniesienia własności i wydania lokalu,
podkreślenie atutów lokalizacji w Warszawie i potencjału najmu po uregulowaniu sytuacji.
Racjonalne usunięcie wątpliwości często daje lepszą wycenę niż twarde negocjacje bez danych.
Jakie kroki prawne może przejąć kupujący wobec uciążliwych lokatorów?
Może prowadzić działania polubowne i sądowe zgodnie z prawem lokatorskim.
Typowe ścieżki to:
wezwania do zapłaty i negocjacje ugodowe z planem spłat,
wypowiedzenie umowy z ustawowych przyczyn, na przykład trwałe zaleganie z czynszem,
pozew o zapłatę i o opróżnienie lokalu, a następnie egzekucja wyroku,
zabezpieczenie roszczeń na etapie sądowym,
kontynuacja już rozpoczętych postępowań z zachowaniem ciągłości dowodowej.
W Warszawie czas postępowań bywa różny, co skup uwzględnia w cenie. Dlatego tak ważne są dobre dokumenty i jasna historia sprawy.
Co warto zrobić teraz, jeśli masz mieszkanie z zaległym czynszem?
Zbierz dokumenty, sprawdź saldo i rozważ częściową spłatę, aby poprawić ofertę skupu.
Na start warto uzyskać zaświadczenie o stanie rozliczeń we wspólnocie lub spółdzielni oraz przygotować pełny pakiet umów i korespondencji z lokatorem. Ugoda i realny plan spłat często działają lepiej niż spór. Darmowa wycena od specjalisty typu „skup nieruchomości z lokatorem warszawa” pokaże, jak ryzyka przekładają się na cenę. W Mieszkanie24.pl transakcja odbywa się zgodnie z prawem, z poszanowaniem praw lokatora i możliwością szybkiej finalizacji. Firma działa lokalnie w Warszawie i okolicach oraz prowadzi wyceny w wybranych miastach, między innymi w Łodzi. Zakres obejmuje różne typy nieruchomości i scenariusze, także te z zadłużeniem.
Długi rzadko podnoszą cenę. Im lepiej uporządkujesz sytuację, tym bliżej rynkowej będzie oferta i tym szybciej zamkniesz temat, bez przeciągających się formalności.
Zamów darmową wycenę mieszkania z lokatorem w Warszawie i sprawdź, o ile wzrośnie oferta po uregulowaniu zaległości.
